St. Joe está disparando a toda máquina (NYSE:JOE)

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Anteriormente escribí dos artículos alcistas sobre The St. Joe Company (NYSE:JOE).

En primer lugar, en septiembre de 2021, y en segundo lugar, el otoño pasado, escribí un artículo alcista cuando las acciones cotizaban a 36 dólares. Desde ese último artículo, las acciones se han disparado a más de 61 dólares. A pesar de mi optimismo, me ha sorprendido un poco el rendimiento del 70% en menos de un año. Como muchos, esperaba una pequeña desaceleración en el sector inmobiliario dada la trayectoria ascendente de las tasas hipotecarias.

Quería repasar los resultados del segundo trimestre y determinar si las acciones ahora están totalmente valoradas o si hay más ventajas por delante.

The St. Joe Company tiene un negocio algo complicado de entender. Por esta razón, ha sido el foco de atención de los vendedores en corto durante más de dos décadas. Más recientemente, Hedgeye publicó que las acciones de JOE tenían una caída del 35-40%.

A lo largo de los años, JOE ha pasado de ser un banco de tierras a un promotor inmobiliario con varias empresas conjuntas. La empresa posee más de 169.000 acres de tierra, el 86% de la cual se encuentra en el condado de Walton, Gulf and Bay. Como puede ver en el mapa a continuación, la mayor parte de la superficie se encuentra entre Destin y la ciudad de Panamá, FL.

Presentación JOE 2023

Las operaciones de St. Joe se informan en tres segmentos: (1) residencial, (2) hotelería y (3) comercial.

En primer lugar, en el segmento residencial, JOE desarrolla y vende terrenos y terrenos para viviendas a constructores de viviendas y consumidores.

En segundo lugar, el segmento hotelero desarrolla y posee hoteles, clubes de golf y opera un club privado.

Finalmente, el segmento comercial se dedica principalmente al arrendamiento de propiedades comerciales.

Repasaremos los resultados del segundo trimestre para los segmentos residencial y hotelero. El segmento comercial es demasiado pequeño para cambiar la aguja en términos de valoración en este momento.

Los resultados financieros del segundo trimestre fueron tremendos y las acciones subieron más del 20% tras el lanzamiento.

Gráfico de acciones de St. Joe

El segmento residencial se benefició de vender más lotes y venderlos a precios más altos que en 2022.

La compañía vendió 300 terrenos para viviendas en el segundo trimestre de 2023 en comparación con 231 terrenos para viviendas en el segundo trimestre de 2022. Además, las ventas de 300 terrenos para viviendas se diversificaron en 10 comunidades diferentes. El ingreso base promedio por terreno residencial aumentó a $153 000 en comparación con los $83 000 del segundo trimestre de 2022.

El segmento de viviendas nuevas del mercado inmobiliario ha experimentado un auge durante los últimos 18 meses. Las tasas hipotecarias cercanas al 8% parecen haber congelado el mercado secundario, ya que los propietarios de viviendas existentes no quieren vender y renunciar a sus bajas tasas hipotecarias fijas del 3% o menos. Posteriormente, esto parece haber empujado gran parte de la demanda de vivienda hacia las nuevas construcciones. Todo el sector de la construcción de viviendas ha estado entre los de mejor desempeño en 2023.

Refinitivo, Reuters

Afortunadamente, JOE todavía tiene una gran acumulación de terrenos bajo contrato.

Al 30 de junio de 2023, JOE tenía 1,825 terrenos residenciales bajo contrato, a un precio promedio de $87,000 por terreno. El año pasado, JOE tenía 2,172 terrenos residenciales bajo contrato a aproximadamente $77,000 por terreno. Siempre es importante tener en cuenta que estas ventas de lotes son ventas de alto margen con márgenes del 60%.

Además, JOE tiene una gran cartera de lotes de terreno a largo plazo en diversas etapas de desarrollo. Hay 23.127 lotes en trámite que deberían garantizar ventas estables durante los próximos 7-8 años.

Presentación St. Joe 2023

Las ventas de lotes residenciales han estado en auge durante los últimos doce meses y no parece haber ninguna debilidad de la demanda en el horizonte a corto plazo.

En el segundo trimestre, los ingresos por hospitalidad aumentaron un 52 % hasta un récord trimestral de 45,1 millones de dólares desde 29,6 millones de dólares.

Como puede ver a continuación, JOE tiene una enorme cartera de propiedades planificadas para 2023 y más allá.

Presentación St. JOE 2023

Es importante señalar cuánto desarrollo se ha producido en las propiedades de JOE desde 2020. A principios de 2020, solo había 71 habitaciones de hotel para visitantes en el complejo JOE. Ahora hay más de 1.177 habitaciones de hotel. Sólo en 2023 se abrieron cinco hoteles con 646 habitaciones. Por supuesto, todo este desarrollo y nuevas comodidades aumentan el valor de los lotes de construcción restantes y esa es una de las razones por las que hemos visto un aumento tan pronunciado en el valor de la tierra en los últimos años.

Estoy impresionado con el equipo directivo de JOE. Entre 2019 y 2022, los ingresos consolidados aumentaron de $127 millones a $428 millones. Sin embargo, JOE ha mantenido los gastos operativos bajo control a pesar del enorme crecimiento. No se han lanzado a contrataciones ni han perdido el control de los gastos de marketing.

Presentación JOE Mayo 2023

A pesar del enorme crecimiento de los ingresos en los últimos años, los gastos operativos como porcentaje de los ingresos han caído significativamente a sólo el 9%.

El modelo de negocio de JOE sigue siendo ágil y con mucho apalancamiento operativo. No espero que el crecimiento futuro de los ingresos del 20-25% vaya acompañado de un enorme aumento en los gastos de los empleados o de la compensación basada en acciones. La gestión está enfocada en mantener los gastos operativos por debajo del 10%.

JOE tiene un valor empresarial de 4.100 millones de dólares. El año pasado valoré la empresa en 3.000 millones de dólares.

Sin embargo, lo más probable es que eso fuera demasiado conservador. Después de todo, JOE es una empresa de rápido crecimiento con una tasa de crecimiento del 28% y una cartera de proyectos para una tasa de crecimiento similar durante los próximos años.

Presentación JOE 2023

Mi estimación de ganancias por ventas de terrenos para viviendas es de ~$100 millones para 2024. Dado que se trata de un negocio de rápido crecimiento, aplico un múltiplo de 25 veces a ese negocio. Esto equivale a unos 2.500 millones de dólares para el segmento residencial.

Para los ingresos recurrentes de hotelería y comercial, espero un efectivo neto de 95 millones de dólares el próximo año. Aplicaría un múltiplo de 20 veces para estos ingresos recurrentes que han estado creciendo al 30% anual. Se trata de una valoración de 1.900 millones de dólares para el segmento comercial y hotelero. La valoración total de 4.400 millones de dólares frente a un valor empresarial de 4.100 millones de dólares. En resumen, JOE está bastante valorado dado que es posible que esté ganando más este año debido al enorme auge de las ventas.

The St. Joe Company ha superado mis expectativas más descabelladas durante el último año. Nunca hubiera esperado que una empresa de bienes raíces vería una demanda tan sólida dadas las tasas hipotecarias del 7%. La demanda es un testimonio de cuántas personas continúan migrando al territorio de Florida y de la demanda de nuevos terrenos para viviendas dado el profundo congelamiento en el inventario de venta de viviendas existentes.

Espero que las acciones se estabilicen durante los próximos uno o dos años antes de la próxima gran subida. Las acciones están totalmente valoradas y me temo que la empresa ha ganado más debido a la migración a Florida relacionada con Covid y la extraña situación hipotecaria que ha limitado el inventario de viviendas existentes en el mercado.

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Divulgación del analista: Tengo/tenemos una posición larga beneficiosa en las acciones de JOE, ya sea a través de propiedad de acciones, opciones u otros derivados. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No recibo ninguna compensación por ello (aparte de Buscando Alfa). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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